为什么房价下跌不是首次购房者认为的好消息

发布时间：2022-12-04 19:15:19 栏目：房产

导读 随着抵押贷款利率的上升，房主正急于再融资，但随着房地产价格下跌，他们获得更好交易的机会可能会减少。专家表示，在房地产市场峰值附近购

随着抵押贷款利率的上升，房主正急于再融资，但随着房地产价格下跌，他们获得更好交易的机会可能会减少。

专家表示，在房地产市场峰值附近购买的购房者可能会发现自己处于“抵押贷款监狱”，因为房屋净值减少和利率上升打击了他们的再融资能力。



RateCity.com.au 研究总监莎莉·廷德尔(Sally Tindall)表示：“2021年创纪录的房地产价格上涨意味着一年多前购买的人此时通常拥有充足的股权，并且在再融资时满足服务能力测试不会有问题。

“然而，上升的东西必须下降...去年购买的人，特别是在下半年或今年早些时候，可能会发现他们的股票大幅下跌。

Tindall说，除了在寻求再融资时考虑更高的利率和增加的生活费用外，房主还必须考虑股权的“可移动野兽”以及银行现在用来对借款人进行压力测试的更高的抵押贷款服务缓冲。

“房地产价格还没有下降那么多，但它将成为一个问题，”她说，主要是那些用较少的存款购买的人。

RateCity模型显示，如果墨尔本和悉尼的房地产价格在2023年底前下跌超过20%，正如NAB预测的那样，那些在去年12月以5%或10%的首付购买中位价房屋的人在固定期限结束时会发现自己处于负资产状态。

那些用20%的定金购买并在大银行固定两年的人，尽管还款两年，他们的股权在悉尼降至3%，在墨尔本降至4%。这是基于业主自住业主支付超过30年的本金和利息。

Tindall表示，那些股权低于20%的人，如果他们选择新的贷款人，则需要购买贷款人抵押贷款保险，这一成本将侵蚀他们从再融资中获得的任何储蓄。对于那些负资产的人来说，改变贷款人几乎是不可能的。

Tindall表示，其他银行预测价格跌幅较小，大多数陷入负资产的房主将能够度过难关。她鼓励那些无法跟上还款的人与银行讨论困难政策。

Shore Financial高级信贷顾问德里克·法默(Derek Farmer)已经有“很大一部分”悉尼客户希望以较低的利率再融资，但无法满足银行去年年底推出的更高服务能力要求。

例如，他说，支付4%抵押贷款的客户可以找到更低，更实惠的3%利率。但是，由于有3%的可偿还性缓冲，他们将根据其处理6%利率的能力进行评估，并且可能没有资格获得这种新贷款。

“我们称他们为抵押贷款囚犯，他们基本上被现有的贷方困住了，”他说。

法默说，随着房地产价格进一步下跌，那些在市场高峰期或接近市场高峰期购买的人，特别是那些以较低存款购买的人，再融资将变得更加困难。

他在2017年市场繁荣之后看到了这一点，如果贷款价值比率超过80%，一些客户就很难再融资。虽然他们仍然可以更换贷方，但所需贷方抵押贷款保险的额外成本超过了较低利率的潜在节省。

墨尔本抵押贷款经纪人、40Forty Finance董事Will Unkles表示，过去六个月以较低存款购买的首次购房者通常最有可能陷入负资产。

他补充说，虽然上次价格下跌时很少有客户看到其股票大幅下跌，但这次市场似乎将出现更强劲、更长时间的低迷。他还敦促房主在考虑是否在降温的房地产市场进行再融资时，考虑他们潜在的股权减少，并指出这一点经常被忽视。

他说，那些希望再融资的人应该首先联系他们现有的银行，看看他们是否可以协商一个更好的利率。

Tindall表示，任何希望再融资的人都应该注意费用，并警惕现金返还交易，从长远来看，这些交易可能不如简单的较低利率那么有吸引力。

她说，一些借款人犯的一个错误是将他们的贷款再融资到30年。虽然这将减少他们的还款额，但这将使他们在贷款期限内支付更多的利息。