TBG Partners的Mark Meyer谈达拉斯不断发展的办公室设计

发布时间：2023-01-19 20:15:13 栏目：房产

导读 根据Transwestern最新的全国写字楼市场报告，在经历了艰难的2021年全国范围内入住率的挣扎之后，达拉斯-沃斯堡已成为该国表现最好的写字楼

根据Transwestern最新的全国写字楼市场报告，在经历了艰难的2021年全国范围内入住率的挣扎之后，达拉斯-沃斯堡已成为该国表现最好的写字楼市场之一。根据CommercialEdge的数据，仅去年一年，DFW市场的办公空间就超过2800万平方英尺。



随着该地区的受欢迎程度持续增长，越来越多的公司希望在达拉斯 - 沃斯堡地区扩张，对反映租户不断变化的需求和偏好的办公产品的需求预计不会很快放缓。

景观设计师，规划和设计公司TBG Partners的负责人兼董事会主席Mark Meyer是Metroplex中崛起的几个主要商业项目的幕后推手。商业地产主管最近与这位行业资深人士和达拉斯本地人谈到了办公室设计中户外空间的兴起、他最热衷的项目以及他与美洲驼的难忘磨合。

达拉斯办公室设计在过去五年中有何变化?

迈耶：在过去的五年里，我们看到办公室发生了巨大的变化，它不仅被这样使用，而且我称之为混合办公室。我的意思是，在写字楼市场上发生了很多不同的事情，它正在成为建筑物内的混合用途。现在，我们实际上有两个项目正在市中心进行，其中一半是办公室，另一半是住宅。我们还看到的一件事是，大量真正创造了一个几乎具有环境或娱乐元素的办公空间。某种类型的设置，当您来到办公室时，您将在底层设有健身房、自助餐厅或一系列食物选择。

但是，在过去五年中，我们看到的最伟大的事情正在发生变化，那就是以开放空间为中心创建办公和办公综合体并让人们在户外的传播。这是我们非常兴奋的事情，因为这是我们在TBG非常努力的事情之一，真的试图让人们体验户外活动，并有一种场所营造的感觉。

我们刚刚完成的一个项目叫做Victory Commons。它由希尔伍德开发，位于胜利大道上，紧邻美国航空中心，这是我们的曲棍球和篮球场。希尔伍德不仅建造了一座巨大的办公楼，还为居住在达拉斯和胜利的市民以及办公室用户建造了A1英亩公园。因此，他们试图做的是为在那里工作的人创建一个新的A级中心，也为居住在该地区的人们创建一个新的A级中心。

位置如何影响设计?

迈耶：我认为位置确实会影响它，尤其是达拉斯市中心和我们郊区之间的差异。在达拉斯发生的一件事，这实际上是一件非常好的事情，它已经成为土地限制。因此，当您在市中心或市中心周边地区(如住宅区)工作时，我们在该地区的工作足迹要小得多。这真的让我们看到，我们如何对待便利设施，我们如何对待办公空间，使它们在建筑的核心中更垂直地循环?从设计的角度来看，这可以带来很多很好的机会。我们在郊区看到的是土地更容易获得，我们看到的不是一栋办公楼，而是从娱乐的角度来看，正在建造零售和商业一体化的办公大楼，以及正在进入该地区的住宅。

在过去的15年里，我们一直在郊区从事的项目之一，是由Granite Properties开发的一个名为Granite Park的项目。当它最初出现时，它确实是典型的办公园区，多年来建造的物业内有四五座办公楼。我们看到的，特别是过去五年，是这种变化。我们现在有一个区域，是一个生活方式中心，提供五到六家餐厅供公众进入，你可以从办公楼走到那个区域，后面有一条大木板路，通往湖边。我们将拥有的是将投入办公园区的住宅，所以我认为这就是我们看到的郊区开发与我所谓的市中心开发之间的巨大区别。

当今设计中应包含哪些最重要的功能?

迈耶：最大的一个是灵活性。如果你看看办公室，如果你真的想到人们谈论的 COVID，它改变了人们来办公室的方式。问题是，我们需要像以前一样多的办公空间吗?答案是肯定的，我认为我们确实需要同样数量的办公空间，但更重要的是我们需要这种灵活性。建筑需要与众不同，我们需要研究如何重新分配空间。对于最终用户来说，这占据了办公楼的一部分。我们现在看到的是真正在你办公室里的个性中起作用。您如何为他们创造专用或灵活的空间?

我认为这可以追溯到城市设计和场所营造。建筑所处的环境和周围环境非常重要。该建筑需要看起来像是周围环境的一部分。因此，我们真正感兴趣的一件事是，你如何把这座建筑变成环境的一部分?一个很好的例子是奥斯汀的Seaholm发电厂。这是对市中心河上的一座发电厂的历史性翻新。在旧发电厂周围创建了一个混合用途开发项目。但是，如果你看看它如何适应它，一切都会从那个发电厂得到线索。从设计的角度来看，建筑特色和周围户外空间的灵感。城市环境甚至郊区环境中的环境对于我们进行设计非常重要。

景观设计方面有什么创新是我们应该更加注意的吗?

迈耶：我不会说它们是新的，但我认为我们一直试图纳入的最大因素之一是水的使用和再利用——如果你纯粹从办公楼有很多能源消耗的角度来看待它，我们可以做的任何事情都很棒。这是我们看到的最大目标，我们可以在哪些方面实现净零用水以及如何做到这一点。我们可以在不使用城市用水的情况下创造景观并从建筑物中收集水吗?

这是我们作为一家公司非常关注的事情之一，我们在办公室里没有看到那么多。我们的一些医院和医疗保健工作肯定已经关注过这一点，其中一个项目是奥斯汀的戴尔儿童医疗中心。我们实际上减少了现场冷却器的所有水，这些水被建筑物使用，并通过景观重复使用。

我们刚刚开始关注的另一件事是我们从哪里获得所有材料。作为设计师，我们多次做的最重要的事情之一就是获得可能来自500到1000英里之外，甚至海外的物品。这会产生大量的碳。作为设计师，我们需要做得更好的一件事是真正从材料的角度理解我们所做的事情的影响，这些材料用于我们建筑物的景观。因此，我们真正专注于采购当地材料，以减少对整体环境的影响。

这些创新在未来几年将如何转变?

迈耶：我认为我希望在未来几年看到的最重要的事情之一是，我们已经讨论了我们必须在现场使用的水，但是我们如何捕获建筑物上的水?第二，我们如何将其过滤回景观中，并重新过滤到含水层中，然后将其发送到我们所有的城市?对于我们来说，这是一个巨大的机会，可以全面了解绿色基础设施的使用。现在，在这方面没有很多创新。

随着Bioswales和Silva细胞的进步，它们是放置在树木周围的结构，以帮助减少土壤压实量，然后使我们能够将更多的水带入土壤，然后基本上回到地下。我很想看到能够将任何使用或降落到现场的水带回整个景观中。这做了几件事。首先，它有助于您的整体项目绩效，但也减少了城市使用公用事业的影响和需求。这是在现场更具可持续性的一种方式，但也有助于减少整个城市的长期维护和需求，从而建立一个更具财务可持续性的城市。

可持续性在您的工作中扮演什么角色?

迈耶：对于TBG，我们在过去五年中真正做的一件事是，我们引入了一位可持续发展总监，这是我们以前从未有过的。我们的董事米克尔·威尔金斯(Mikel Wilkins)确实帮助我们和所有员工确保我们在项目中首先考虑可持续性。

通过让这个人进入内部并真正帮助我们了解自然系统如何运作以及我们所做的事情的后果，确实帮助我们更加敏感地真正努力确保可持续性处于我们正在考虑的最前沿。

有哪些最重要的可持续特征需要包括?

迈耶：这取决于项目。每一个都是如此独特。我们正在开发的一个是一个名为Hillcrest Village的准办公零售开发项目，这是一个老化的中心，在80年代建成时停放得太过户了。它只需要大约200个停车位，他们增加了500个停车位，通过这段时间，项目和财产转移到多个所有者。大约四年前，我们参与了一项引入SHOP Cos的倡议。

他们看着这个项目，说你知道吗，因为我们有这么多停车位，我们去掉一半的停车位，在中间建一个大公园怎么样?我们做到了。所以现在我们有一个两英亩的公园。整个地区都经过了翻新，最棒的是这个公园创造了一种非常充满活力的氛围，社区真正将其视为他们的中央公园。这个故事的寓意是，当你从可持续性的角度来看，每个项目都是不同的，它的范围可以从拆除停车场和创造绿色空间一直到收集、再利用水或简单地使用不同的材料。

您最喜欢TBG的办公项目是什么?

迈耶：我想说的是，我真正热爱的一个是胜利公地，我认为它如此惊人的原因是他们实际上将景观和开放空间视为一种二元性。

它也是从DART轻轨站到美国航空中心的通道，所以当有曲棍球比赛时，你可能会有5000人从DART出发，穿过我们的公园。在办公空间中工作真的很巧妙，您可以在它旁边创建一些东西，以满足一个地区没有的许多需求。它真的让你对自己正在做的事情感觉良好。

我在你的简历中读到你在美洲驼农场工作，不推荐它。为什么不呢?

迈耶：在大学里，我们都做各种有助于支付账单的工作，对吧?所以，在景观设计项目中，有一天我有一位教授来找我，他说他们有一个朋友在美洲驼农场，每周可能需要10个小时的帮助。所以我说，'当然，我愿意做任何事情。它不是那么好有几个原因。第一，美洲驼是唾沫星子。如果你在那只美洲驼的一定范围内，而他们不知道你是谁，他们非常准确。

他们有两只美洲驼。一个是成熟的女性，另一个是他们刚买的，一个年轻的青春期男性。他们相处得不是很好，所以我们不得不处理这个问题，但雄性也非常保护。所以有一天我和主人一起站在田野里，下一秒我就脸朝下在泥土里。我什至不知道是什么击中了我，就像我刚刚被碾压一样。我抬起头，有一只6英尺长的美洲驼正盯着我。所以店主说，嘿，当他们这样做时，你需要做的是打他的脸，给他一个教训。

我用紧握的拳头用尽全力打那只骆驼，主人对我生气了。我不知道自己在做什么，但那只美洲驼再也没有靠近过我。所以，这是一次有趣的经历，但我不推荐它。