杰伊舒格曼谈重塑地面租赁业务

发布时间:2023-03-12 19:32:13 栏目:房产

    导读 2017年,iStar创立了Safehold,这是一家公开交易的房地产投资信托基金,发起并投资于地面租赁。与传统融资解决方案相比,房地产投资信托基

    2017年,iStar创立了Safehold,这是一家公开交易的房地产投资信托基金,发起并投资于地面租赁。与传统融资解决方案相比,房地产投资信托基金独特的资本解决方案旨在提供更高的回报。

    “低成本,无到期资本和有限的限制在任何市场上都具有吸引力,”iStar和Safehold董事长兼首席执行官Jay Sugarman告诉Commercial Property Executive。 在下面的讨论中,Sugarman分享了REIT的“现代”土地租赁的复杂性 - 仍然是一种新产品 - 以及他期望这种新方法如何彻底改变房地产所有权。

    Safehold在2019年的表现尤其出色,当年在房地产投资信托基金中回报率最高。鉴于大流行带来的挑战,Safehold的2020年计划是如何展开的?

    糖人:像其他人一样,我们期待看到COVID-19噩梦结束,生活恢复正常。但是,尽管发生了大流行,但2020年对Safehold来说又是一个非常强劲的一年。我们的低风险地面租赁头寸继续支付租金,我们的收益大幅增长,我们的股价再次成为股东的最佳表现。我们仍然相信,我们才刚刚开始现代地面租赁革命,并将继续帮助客户以尽可能多的方式利用我们可以提供的低成本资本。

    Safehold如何改变传统的所有权结构,房地产投资信托基金在投资中寻找什么?

    糖人: 几十年来,公司一直在使用净租赁将其业务的运营部分与用于运营业务的被动房地产资产分开。事实证明,这是一种更有效、成本更低的获取资本的方式,因为投资者将单独为这些组件中的每一个支付比它们粘在一起时更高的费用。

    我们通过提供价值创造、客户友好的地面租赁平台,首次为所有商业房地产业主提供相同的效率,该平台可以将其业务的运营部分(建筑物)与被动房地产资产(土地)分开。我们可以为其物业的土地部分支付更高的价格,同时他们产生更高的回报,建筑部分的到期风险更低。

    “现代”地面租赁与传统租赁有何不同?

    糖人: 现代地面租赁的关键是它的大小和结构合理,以优化建筑业主的利益。传统的地面租赁往往忽视了建筑物所有者和租赁贷款人的需求,并且其条款只是破坏而不是提高建筑物的价值。作为商业房地产行业的长期贷款人以及所有主要资产类型的建筑物的大型买家和卖家,我们完全有能力创建现代地面租赁,并展示适当规模和结构化的地面租赁如何为建筑业主提高价值,以及如何帮助他们实现回报目标。

    相对于传统的融资选择,Safehold的地面租赁如何成为有价值的替代资金来源?

    糖人: 限制有限的低成本、无到期资本在任何市场都具有吸引力。但是,特别是当市场面临压力时,通过进行安全地契地面租赁创造的资本效率、成本效率和风险降低变得更加有价值。对于业主来说,即将到期的债务总是最脆弱的时刻,因此使用99年的地面租约来消除一半的风险正在获得业主越来越多的兴趣。

    鉴于当前的经济环境,地面租赁是否是资金需求的合适选择?地面租赁如何影响流动性?

    糖人: 地面租赁是获得低成本、长期资金以对房产进行重大改进的好方法。与其他替代方案相比,与其他任何资本解决方案相比,合并后的资本结构通常成本更低,到期风险更小。

    当建筑物所有者出售时,良好,结构良好且规模适当的地面租赁不会影响流动性。土地租赁太大或具有公平市场价值重置条款或任何其他不适当的条款是另一回事,也是地面租赁从未成为它们应该成为的工具的原因。Safehold是一种永久性的生命载体,不断与全国各地的建筑业主合作,并继续寻找帮助释放价值的方法,并使现代地面租赁成为房地产行业的重要组成部分。

    到目前为止,Safehold瞄准了哪些市场?

    糖人: 我们专注于前30个市场,最大的房地产通常位于这些市场。我们专注于西雅图、华盛顿特区、田纳西州纳什维尔和费城的大多数主要房产类型,最近完成了多户住宅交易,并看到多户住宅部门对土地租赁的兴趣急剧扩大。

    这种新型土地租赁将面临什么,您预计它将如何塑造未来的资本市场?

    糖人: 现代地面租赁将继续存在——它们为业主、开发商和土地所有者提供了令人信服的好处。但正如我之前所说,我们仍处于这种重塑的土地租赁的早期阶段,您将看到Safehold继续创新并为我们的客户创造价值。我们的目标是7万亿美元的市场,所以未来有很多机会。

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